Spettabile Redazione,
nel 2018 ho acquistato un immobile. L’amministratore, adesso, mi chiede il pagamento di rate scadute e non pagate dal precedente proprietario. Può farlo?

 La questione del recupero crediti, da sempre, è uno degli aspetti più dibattuti e più controversi, soprattutto in caso di passaggio di proprietà.A chi si deve rivolgere l’amministratore per chiedere il pagamento delle rate condominiali insolute?

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Secondo tale norma, l’acquirente ed il venditore rispondono, in via solidale, per le spese maturate per l’anno in cui ha avuto luogo la vendita e per l’anno immediatamente precedente, dove per “anno di riferimento” si intende quello di esercizio, di gestione, e non quello solare.

Pertanto, le spese che entrambe le parti sono chiamate a sostenere comprendono, unicamente, quelle derivanti dall’esercizio in corso al momento della vendita dell’immobile e quelle relative all’esercizio precedente. Tutte le eventuali spese insolute riguardanti le altre annualità anteriori al tipico biennio resteranno a carico esclusivo del venditore.

Per quanto riguarda gli oneri straordinari, invece, l’orientamento costante e maggioritario della giurisprudenza è incline a ritenere che i medesimi dovranno essere corrisposti da colui che era proprietario al momento in cui è stata approvata la delibera dei lavori (Inter alias, Cass. 15547/2017). A nulla vale quanto eventualmente pattuito nell’atto di compravendita, il quale produce effetti solo tra le parti.

Alla luce delle considerazioni sopra enunciate, l’amministratore, a sua piena e totale discrezione, può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente che è tenuto al pagamento, salvo rivalsa nei confronti del venditore. In caso di compravendita, poi, è diffusa la cattiva abitudine da parte del venditore di non trasmettere all’amministratore copia dell’atto di vendita. Questa “dimenticanza” può costare molto caro.

Sempre l’art. 63 disp. att. c.c., infatti, prevede come ulteriore onere a carico del venditore quello di trasmettere all’amministratore copia conforme dell’atto di vendita. In difetto, il venditore resta responsabile in solido con il compratore per tutte le spese condominiali successive alla vendita.