Spettabile Redazione,
sotto il mio balcone, vi è una pizzeria da cui fino alle undici di sera provengono rumori e fumi molesti. Ho chiesto di ridurre tali inconvenienti ma senza esito e sono costretto a rinunciare all’uso del mio balcone. Come possono agire?

La scelta dell’amministratore è un’impresa delicata e importante per l’intera compagine condominiale. Di seguito suggeriamo alcuni tra i requisiti più importanti da tenere in debita considerazione per la scelta dell’amministratore come il titolo di studio, i tempi di chiusura della gestione entro i termini di legge, la redazione di uno stato patrimoniale chiaro e preciso, il numero dei condòmini morosi, le ore di presenza in studio e, da non sottovalutare, la durata dell’assemblea: l’amministratore esperto sa gestire bene e con polso l’assemblea.

L’art. 1129 c.c. stabilisce che quando i condòmini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è fatta dall’assemblea o, se non vi provvede, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini, o ancora, dall’amministratore dimissionario. Se il tenore letterale ante riforma stabiliva che la figura dell’amministratore era obbligatoria se vi erano più di quattro condòmini, la Riforma del 2012 ha innalzato il numero a otto. L’amministratore viene nominato con un quorum minimo di 500/1000 e con lo stesso quorum può essere revocato dall’assemblea.

Nel caso in cui non si raggiunga il quorum legale, ma l’amministratore venga ugualmente nominato, la delibera è impugnabile entro 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti e astenuti e dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti. Se l’amministratore, tuttavia, si accorge tempestivamente dell’errore, può riconvocare l’assemblea e sanare la precedente delibera assumendo il quorum legale corretto.

La revoca dell’amministratore, che avviene in sede assembleare con lo stesso quorum legale stabilito per la nomina (500/1000), può essere deliberata in qualsiasi momento e per qualsivoglia motivo. Oltre alla più comune revoca assembleare, il Legislatore ha contemplato anche l’ipotesi di revoca giudiziaria, richiesta da ciascun condòmino, qualora l’amministratore si sia “macchiato” di gravi irregolarità.

In particolare, l’art. 1129 XII comma prevede un elenco esemplificativo, ma non esaustivo, di “grave irregolarità” che possono determinare la revoca giudiziale quali l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro il temine di legge (entro 180 giorni dalla chiusura della gestione), la mancata esecuzione apertura e utilizzazione del conto corrente, la gestione secondo modalità che possono dare origine a confusione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio, aver acconsentito alla cancellazione di un debito, la mancata o non corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro verbali  assemblee, di nomina e revoca amministratore.

Il Tribunale, in camera di consiglio, sentito l’amministratore e il ricorrente, emette un decreto di accoglimento o rigetto avverso il quale è possibile fare reclamo nel termine di 10 giorni dalla comunicazione o notifica.

In caso di accoglimento della domanda di revoca, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che, a sua volta, può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Resta evidente il fatto che l’amministratore revocato dal Giudice non possa essere nominato nuovamente dall’assemblea, senza tuttavia, che la Legge precisi un limite temporale.