Spettabile Redazione,
nel mio stabile un condomino ha aperto un b&b. Posso chiedere la cessazione dell’attività?

Il fenomeno del b&b (o affittacamere), mercato intorno al quale ruota un fatturato di circa 270 milioni di euro annui, è croce e delizia per molti condomini ed amministratori. La destinazione di alcuni appartamenti a b&b viene spesso osteggiata dai condomini, i quali lamentano la presenza e l’andirivieni, negli orari più disparati del giorno e della notte, di soggetti estranei alla compagine condominiale, spesso additati come capro espiatorio dei rumori, della sporcizia delle parti comuni e, a volte, considerati, addirittura, come una minaccia per la sicurezza nello stabile.

La normativa in materia è, purtroppo, molto varia e frammentata e il Legislatore nazionale ha delegato alle singole Regioni l’adozione di atti che regolino tale fenomeno. Il Legislatore, pertanto, dovrà, da un lato, garantire il diritto del proprietario di godere e di disporre del proprio immobile e, quindi, di darlo in locazione, dall’altro, dovrà tutelare la sicurezza, la tranquillità degli altri condòmini e il decoro dell’intero edificio.

Bussola della vita condominiale è, certamente, il regolamento, il quale può limitare l’avvio di tali attività nel caso in cui il divieto sia espresso in modo chiaro, esplicito e non generico. La proverbiale norma “è vietato l’utilizzo degli appartamenti ad uso diverso da quello abitativo”, non è sufficiente per impedire l’apertura di un b&b.

E infatti, giurisprudenza, fino all’altro ieri, era concorde nel ritenere lecite le attività di b&b, affittacamere e affini laddove, nel rispetto della normativa vigente in materia di sicurezza ed igiene, non alterassero la destinazione d’uso abitativo.

Ai fini della valutazione della liceità e dell’eventuale cessazione dell’attività di b&b, diversi Tribunali, tra cui quello meneghino e quello veronese, valutavano, poi, in concreto, la presenza di prove sull’effettiva e grave minaccia alla sicurezza e alla tranquillità dei condomini.

Tuttavia, recentemente, la Corte di Cassazione, con la sentenza n°109/2016, ha fatto un passo indietro: si è stabilito che non si possa destinare un appartamento ad “affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast laddove il regolamento di condominio vieti espressamente la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”.

L’espressione “uso diverso da quello abitativo” contemplata nel regolamento è sufficiente per ritenere le attività di affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast incompatibili ed in contrasto con la sola destinazione consentita, ovvero quella abitativa. Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento di condominio vieta “usi diversi da quello abitativo”, salvo approvazione in sede di assemblea.

La partita è, comunque, ancora aperta…